夏惠婷的香氛生活小心得

一、題目：社會住宅應以「保證保險」取代「預付房租」
二、所涉法規
《保險法》、《民法》、《土地法》、《公證法》及《強制執行法》
三、探討研析
(一)問題
臺北市政府為避免社會住宅承租人積欠租金，強制要求承租人須找連帶保證人，否則須一次繳清三年數十萬元租金；若找不到保證人也付不出三年租金，仍可簽訂一年一約，但須負擔全額公證費用。被市議員批評刁難社會弱勢者 。
(二)《民法》與《土地法》
為確保房租、承租人於租期內應負擔之水、電、瓦斯費用以及有關出租標的之損害賠償，於習慣上，承租人應付押租金予出租人，且為現行《土地法》第99條所認同，惟限制該擔保金額不得超過二個月租金。但除耕地租約外，現行《民法》與《土地法》並未禁止預收租金。因此，臺北市政府一次收訖三年租金，雖然未違背預收租金之規定，但卻難謂無違背《土地法》第99條立法意旨之疑義，非無可議。蓋押租金且不得超過二個月，卻得預收卅六個月租金，輕重悖離，至為矛盾。
(三)《公證法》及《強制執行法》
租約之公證，並未能降低欠租之風險，而僅能省去出租人催討租金之訟累，與請求返還出租房地，得逕為強制執行而已（《公證法》第13條及《強制執行法》第4條第1項第4款）。因此，全額公證費用對於承租人而言，實乃不必要的負擔。
(四)《保險法》
現行《保險法》第95條之1規定：「保證保險人於被保險人因其受僱人之不誠實行為或其債務人之不履行債務所致損失，負賠償之責。」是為「保證保險」。承租人不能給付租金，即係「債務人之不履行債務所致損失」，得為保證保險，這已是英國房屋出租人常買的保險之一 。惟國內實務上，猶少見這類型保險產品。
租金保證保險可以出租人，或以承租人為要保人，受益人均為出租人，只須要保人支付小額保險費為對價，即得於承租人未依約給付租金時，由保險公司支付保險金給出租人以填補其損害。不但對於社會弱勢者的幫助甚鉅，也有利於其他承租人。這是值得推廣的保險產品。
四、結論與建議
(一)出租房地預收租金，宜修法加以限制
現行法對於押租金訂有不得超過二個月租金之限制規定，卻無限制預收租金，顯然係屬立法疏漏，應儘早修正。但其門檻應以幾期租金為適當，恐怕見仁見智，宜由產官學多方討論以形成共識。
(二)保證保險更優於預付租金
租金保證保險可以出租人，或以承租人為要保人，受益人均為出租人，尤其以承租人為要保人時，一旦發生保險理賠，保險公司尚得據以調高保險費，藉以督促承租人遵守租約。而且保險公司理賠之後，即取得該租金債權以繼續催討租金，也不至於引誘出租人故意拒繳或拖欠租金。再者，出租人及保險公司也不須於租期屆滿前，預先籌足全部租金，省去不必要的財務負擔。且出租人所得保障更是明確，而更能放心出租。
(三)社會住宅是啟動租金保證保險的最佳契機
社會住宅的需求者既為社會弱勢者，尤其是經濟弱者，不但不具一次預付多年租金之能力，縱使預付一年租金猶甚吃力，且無承擔租約公證之實益。因此，若能從政府自辦的社會住宅開始透過保證保險以確保租金收入，必能引起風潮，不但有助於社會住宅之出租，乃至有益於保障全部的房地出租，為活化不動產租賃市場增加正能量。

撰稿人：李基勝